Nhà đầu tư cá nhân nên chọn loại BĐS nào ở Nhơn Trạch lúc này?
Ngày đăng: 25/09/2022

Nhà đầu tư cá nhân nên chọn loại BĐS nào ở Nhơn Trạch lúc này?

Nhà đầu tư cá nhân nên chọn loại BĐS nào ở Nhơn Trạch lúc này? Nếu là người thường xuyên lui đến Nhơn Trạch thì mọi người sẽ thấy là khu vực trung tâm hành chính hầu như rất ít người ở, nhà cửa tạm bợ. Còn khu vực phía gần phà Cát Lái thuộc địa phận xã Phú Hữu, Đại Phước, Phú Đông và phía gần quốc lộ 51 thuộc địa phận xã Phước Thiền, Long Thọ, thị trấn Hiệp Phước thì dân cư rất đông đúc.

Tại sao lại có sự chênh lệch về mật độ dân số như vậy?

Tại sao khu vực trung tâm hành chính với gần như đầy đủ tiện ích gồm trường học, bệnh viên, ngân hàng, cơ sở hành chính….. lại rất ít dân ở?

Nhà đầu tư cá nhân nên chọn loại BĐS nào ở Nhơn Trạch lúc này?
Nhà đầu tư cá nhân nên chọn loại BĐS nào ở Nhơn Trạch lúc này?

Nếu xem kỹ bản đồ quy hoạch của Nhơn Trạch thì không khó để thấy rằng vùng lõi Trung tâm hành chính đều được quy hoạch là đất ở dự án, và đây là định hướng đã được giữ 20 năm nay tại Nhơn Trạch. Có nghĩa rằng muốn xây dựng ở đây thì phải phát triển dưới dạng dự án, những cá nhân nhỏ lẻ dù có đứng tên trên sổ đất cũng không được cấp phép xây dựng.

Đây chính là một trong những cốt lõi cần quan tâm khi xem về quy hoạch Nhơn Trạch. Và chính chính sách quy hoạch này đã tạo nên một Nhơn Trạch như hiện trạng: dân cư phân bổ không đều, dân chỉ tập trung tại các vùng dân cư hiện hữu lâu đời và không thuộc quy hoạch phát triển dự án.

Đó là lý do các vùng gần cầu Cát Lái và gần Quốc lộ 51 rất đông đúc. Vùng trung tâm vắng vẻ không phải là do địa phương ít dân mà do đa phần không được cấp phép xây dựng nhà ở nhỏ lẻ. Chính chính sách này đã tạo nên những phân khúc đầu tư BĐS tương đối rõ rệt tại Nhơn Trạch:

Phân khúc 1: Đầu tư đất nền và nhà ở thuộc các dự án đã và đang phát triển

Như trong bài phân tích trước, hiện tại ở Nhơn Trạch có 2 dạng BĐS dự án:

Dạng thứ nhất đất nền thuộc các dự án đã phát triển từ lâu như: HUD, XDHN, Thành Hưng, Ecosun, DTA… Hiện tại các dự án này đã có sổ sách đầy đủ, có một lượng nhỏ dân cư về sinh sống, đa phần những dự án này thuộc địa phận xã Phước An và Long Thọ.

Dạng thứ hai những dự án phát triển gần đây như: Megacity 2 của Kim Oanh, Long Tân City của Licogi 16, SwanBay và SwanPark của SwanCity, KingBay của TLM, Long Hội Central Point của Tây Tây Nam, The Centre House của Lilima, Thăng Long Home Hiệp Phước, Richland, Tiến Lộc Garden, ….. Các dự án này có một đặc điểm chung là hầu hết chưa có sổ sách hoàn chỉnh, một số thì đã có một số ít dân về ở, một số thì đang nằm im án binh bất động.

Xem chi tiết các dự án tại Nhơn Trạch tại đây: dự án Nhơn Trạch

Các dự án đã từ lâu với quy mô lớn như HUD, XDHN vẫn chưa thu hút được nhiều dân cư về ở, hạ tầng đã xuống cấp nghiêm trọng, hiện tại chỉ có một số căn nhà thuộc khu trung tâm và trục đường chính tại các khu này là có người về ở và đa phần cũng để để mua bán BĐS. Có một sự chênh lệch về giá không nhỏ tại 2 phân khúc này: các dự án mới thì đa phần phổ giá từ 30tr/m2 trở nên, còn các dự án cũ thì tầm 10-20tr/m2 tùy dự án tùy vị trí. Có nhiều lý do hình thành nên sự phân hóa trên, trong bài viết sau tôi sẽ phân tích chi tiết hơn.

Phân khúc 2: Đầu tư đất thổ cư dân ở bên ngoài không thuộc dự án

Đầu tư đất thổ cư dân sinh thuộc các khu vực dân cư hiện hữu không thuộc dự án: Dạng này tập trung vào mua bán sửa chữa chuyển đổi loại hình đất thổ cư tại khu vực dân sinh đông đúc của Nhơn Trạch, tập trung chủ yếu tại khu vực gần Cát Lái và gần Quốc lộ 51. Đặc trưng của phân khúc này là nhu cầu cao do dân cư đông đúc, nhưng phải chịu khó săn tìm để có hàng tốt, nắm thị trường và có đội môi giới làm việc tốt và cần có quan hệ tốt nữa. Có thể mua các đất chưa có thổ cư nhưng thuộc quy hoạch đất thổ cư, xin lên thổ cư rồi xin chia tách thành nhiều sổ thì tỉ suất lợi nhuận sẽ cao hơn.

Phân khúc 3: Đầu tư đất sào đất mẫu (đất ruộng, đất trồng cây lâu năm, đất rừng ngập mặn, đất nuôi trồng thuỷ sản,….)

Đặc trưng quy hoạch của Nhơn Trạch thì đa phần các dạng đất này thuộc một là đất chuyên dụng không chuyển đổi mục đích được, hai là đất thuộc phát triển dự án. Đất ruộng tập trung ở các xã Phú Đông, Phú Hữu, Phước Khánh, Vĩnh Thanh, Đại Phước. Đất rừng ngập mặn, đất nuôi trồng thuỷ sản đa phần thuộc các xã Phước An, Vĩnh Thanh. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất đa phần thuộc các xã vùng lõi là Phú Hội, Long Tân, Phú Thạnh.

Các nhà đầu tư cá nhân mua các loại hình này thì xác định mục đích sau cùng là bán lại cho các CĐT phát triển dự án nên sẽ đầu tư những sản phẩm giá thật rẻ và có địa thế tốt (đương nhiên là đang dính quy hoạch, không chuyển đổi mục đích được).

Hiện tại đây là 3 phân khúc chủ yếu để đầu tư BĐS Nhơn Trạch. Mỗi loại hình sẽ có những cái ưu và cái nhược khác nhau. Đối với đất dự án thì quy hoạch phát triển đồng bộ, đường xá rộng rãi, vị trí đắc địa, tuy nhiên như phân tích ở trên: dự án cũ thì hạ tầng xuống cấp, thiếu tiện ích nên dân chưa về ở đông; dự án mới thì sổ sách chưa hoàn chỉnh, giá cao. Còn đối với đất dân ở ngoài thì thanh khoản tốt nhưng đường xá bé (đa phần là đường chỉ 3-5m), phát triển lộn xộn không đồng bộ.

Tùy thuộc vào kinh nghiệm đầu tư, tình trạng tài chính và gu đầu tư của mỗi người mà sẽ lựa chọn cho mình một hình thức đầu tư phù hợp, trong các bài viết sau tôi sẽ chia sẻ chi tiết về từng loại hình cụ thể để các NĐT dễ dàng tiếp cận và nghiên cứu.

Nhơn Trạch Land sẽ có nhiều bài viết phân tích chuyên sâu và nhận định về thị trường BĐS Nhơn Trạch để các NĐT tham khảo. Đây là những quan điểm chủ quan với mục đích mang đến những thông tin chân thực và đầy đủ nhất cho NĐT tham khảo khi quyết định tham gia vào thị trường, không mang tính chất để tạo ra những cuộc tranh luận căng thẳng không cần thiết.

Các độc giả nếu thấy hữu ích xin hãy chia sẻ cho người thân bạn bè cùng đọc nhé. Các độc giả chưa đồng ý quan điểm xin vui lòng bỏ qua bài viết. Xin cảm ơn!

Thông tin tác giả

Nguyễn Song Hào founder Nhơn Trạch Land
Nguyễn Song Hào founder Nhơn Trạch Land

Nguyễn Song Hào

Xin chào! Tôi là Nguyễn Song Hào – Founder Nhơn Trạch Land. Tôi có một niềm đam mê mãnh liệt với BĐS đặc biệt là vùng đất Nhơn Trạch, tôi hy vọng những kiến thức mình chia sẻ về bất động sản sẽ mang lại giá trị hữu ích cho độc giả.

Tin tức liên quan

Các dự án khác

Tổng quan dự án Eco Village Saigon River
Đang bán
Từ 128.000.000/m2
Lý Thái Tổ 1/
Xã Đại Phước
55 ha
Tổng quan dự án Fiato City Nhơn Trạch Đồng Nai
Đang bán
Từ 32.000.000/m2
Tôn Đức Thắng
Thị trấn Hiệp Phước
10 ha
Tổng quan dự án Long Hội Central Point Nhơn Trạch
Đã bán
Từ 21.000.000/m2
Xã Long Tân
10 ha
Phối cảnh tổng thể dự án King Bay Nhơn Trạch
Đã bán
Từ 30.000.000/m2
Xã Long Tân
125 ha
Đang tải
Please select listing to show.

Vị trí trên Google Maps

Location not found

Yêu cầu tư vấn